재개발 조합원 입주권(무허가 건물 소지자) 취득시 부동산 수수료 요율 질의

■ 제목: 재개발 조합원 입주권(무허가 건물 소지자) 취득시 부동산 수수료 요율 질의

 

■ 질의내용:

재개발 조합원 입주권을 매입하고자 합니다.
1. 현황은 관리처분후 이주 및 건물철거가 완료되고 토목공사가 진행중임
2. 아파트 동호수 추첨이 끝나서 입주할 동호수가 확정단계에
잔금을 치르게 되었습니다.
3. 매입내역으로는
ㅇ 권리가액(무허가 건물 소지자)
ㅇ 프리미엄
ㅇ 이주비를 받은 상태
4. 기타
ㅇ 조합원 분양가가 확정상태
ㅇ 추가 분담금도 발생됨

질문내역
ㅇ 일반적으로 관리처분당시 건물과 토지를 소유한자가 조합원 입주권을 매매할때는 소유하고 있는 토지면적으로 매매하며 부동산 수수료 및 취득세 납부도 토지에 준해서 하는것 같은데
ㅇ 무허가 건물소지자는 현재 소유하고 있는 대상물건이 없는 경우 무동산 수수료 적용은 어떻게 하는지 질문드립니다.

 

■ 회신내용:

 공인중개사법 제32조제1항에 ‘개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받을 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에 ‘주택의 중개에 대한 보수와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위(매매·교환의 경우 거래금액의 1천분의 9이내, 임대차 등의 경우 거래금액의 1천분의 8이내) 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별지치도의 조례로 정하고, 주택외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령(거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정)으로 정한다‘라고 규정하고 있습니다. 

대법원 판례(90도1287)는 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다고 판시하고 있습니다.

반면에, 특정 동ㆍ호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되지는 아니하였다고 하더라도 아파트 전체의 건축이 완료됨으로써 분양대상이 될 세대 등이 객관적으로 존재하여 분양목적물로의 현실적인 제공 또는 가능한 상태의 입주권은 중개대상물이 될 수 있을 것으로 사료됩니다.

공인중개사법에서는 중개보수 산정의 거래금액 계산에 입주권에 대한 규정은 두고 있지 않으나, 분양권 중개보수에 준해서 계산하면 될 것으로 사료됩니다.
다만, 이주비는 중개대상물 가격에 포함되지 않을 것으로 사료됩니다.

참고로 아파트 분양권 중개에 경우 거래가액 기준은 대법원 판례(2004도62)에 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액)을 거래가액으로 판시하고 있으며, 분양권에 대한 중개보수는 프리미엄, 계약금, 계약당시 납부한 중도금을 합하여 중개보수 요율을 곱하여 사정하는 것으로 되어 있음을 알려드립니다.

따라서, 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 구체적 자료와 사실 정황 등을 조사 확인하여 관련 법률을 종합적으로 검토하여 판단할 사항이오니 구체적 관련자료를 갖추어 등록관청(시·군·구청)에 문의하여 처리하시기 바랍니다.